Il singolo condomino può impugnare la sentenza sfavorevole al condominio

condominio

La Suprema Corte di Cassazione con sentenza, 16 dicembre 2015, n. 25288, in tema di legittimazione dei singoli condomini ad agire in giudizio a difesa degli interessi del condominio, ha statuito che il singolo condomino può impugnare la sentenza sfavorevole al condominio[1].

La Cassazione rileva infatti che, configurandosi il condominio come un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa degli interessi, esclusivi e comuni, inerenti all’edificio condominiale, con la conseguenza che essi sono legittimati ad impugnare personalmente, anche in cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti della collettività condominiale ove non vi provveda l’amministratore.

In tal caso l’unico onere che incombe in capo al singolo condominio è quello di notificare il gravame anche all’amministratore, persistendo la legittimazione del condominio a stare in giudizio nella medesima veste assunta nei pregressi gradi, in rappresentanza di quei partecipanti che non hanno assunto individualmente l’iniziativa di ricorrere in cassazione.

Il condomino di un edificio conserva, infatti, il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni, con la possibilità di ricorrere all’autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell’amministrazione del condominio, a norma dell’art. 1105 c.c., dettato in materia di comunione, ma applicabile anche al condominio degli edifici in ragione del rinvio operato dall’art. 1139 c.c.

Il condomino ha inoltre il potere di intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni sia stata già assunta legittimamente dall’amministratore, nonché di esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti di tale organo rappresentativo unitario.

Il condomino può, quindi, a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota, agire in giudizio e resistere alle azioni da altri promosse anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio, avendo il suo potere carattere autonomo[2].

Non si può però tacere che la Cassazione con successiva sentenza, 18 marzo 2016, n. 5426, ha statuito che unico legittimato alla richiesta di indennizzo per irragionevole durata del processo è il condominio e non il singolo condomino trattandosi di un bisogno (quello del risarcimento del danno) esclusivamente riferibile alla collettività e solo per via mediata, quindi successivamente, ai singoli condomini (così come nei casi in cui vi sia opposizione a decreto ingiuntivo per quote condominiali e si discuta comunque su una questione di interesse collettivo), mentre nel caso in cui si controverta su servizi comuni il singolo condomino è legittimato attivo alla proposizione della azione ed alla impugnazione dell’eventuale sentenza sfavorevole.

L’evoluzione giurisprudenziale che attribuisce il potere di rappresentanza in giudizio, in determinati casi, al solo amministratore, sembra essere un primo passo verso il riconoscimento di un’attenuata personalità giuridica del condominio, personalità comunque anche negata dalla recente riforma del 2012 delle norme del codice civile in tema di condominio.

[1] Orientamento conforme  a Cass., 18 febbraio 2010,  n. 3900; Cass., 21 gennaio 2010, n. 1011 e Cass., 7 dicembre 2004,  n. 22942; parzialmente difforme è l’orientamento espresso da Cass., 21 settembre 2011, n.19223, Cass., 4 maggio 2005, n.9213, Cass., 3 luglio 1998, n. 6480 e Cass., 29 agosto 1997, n.8257, che operano una distinzione a seconda dell’oggetto della lite escludendo la legittimazione del singolo condomino con riferimento a quelle  relative alla gestione di servizi comuni e quindi non direttamente attinenti all’interesse esclusivo del singolo condomino Quest’ultimo orientamento è stato criticato da Cass., 6 agosto 2015, n. 16562, che, ai fini dell’identificazione dei soggetti legittimanti ad impugnare, rileva la mancanza di un fondamento normativo nella distinzione tra incidenza immediata oppure mediata sulla sfera patrimoniale del singolo statuendo che “nel giudizio di impugnazione della delibera dell’assemblea di condominio, il singolo condomino è legittimato ad impugnare la sentenza emessa nei confronti dell’amministratore e da questi non impugnata, anche qualora la delibera controversa persegua finalità di gestione di un servizio comune ed incida sull’interesse esclusivo del condomino soltanto in via mediata”.

[2] Cfr. Cass., 6 agosto 1999, n. 8479.

 

Leonardo Vecchione

L’Avv. Leonardo Vecchione consegue nel 2004 la Laurea in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Roma 3 discutendo la tesi: “Le clausole vessatorie e la tutela del consumatore”.
Svolge la propria attività professionale esclusivamente nel campo del diritto civile e fallimentare.
E’ autore di numerose note a sentenza ed articoli. Collabora con la redazione romana della rivista Il diritto fallimentare e delle società commerciali sulla quale pubblica note redazionali a sentenza.
Ha collaborato alla redazione del Processo delle esecuzioni mobiliari edito per i tipi della Giappichelli, 2009. E’ coautore del Manuale teorico pratico dell’esecuzione immobiliare edito per i tipi della Nuova Giuridica, 2011. E’ curatore di procedure fallimentari. Componente della Commissione Giovani del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Roma nella consiliatura 2010-2011. E’ docente di corsi per la preparazione all’esame di Avvocato.

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